Si të përcaktoni shpejt vlerën e pronës komerciale për shitje

Vlera e një prone komerciale për shitje përcaktohet duke përdorur disa formula të thjeshta që bazohen në shumën e të ardhurave neto operative që prona prodhon çdo vit. Pra, kur shikoni një pronë komerciale për shitje, një nga gjërat e para që do të dëshironi të kërkoni nga ndërmjetësi është pronë komerciale për shitje postim falas Durres pasqyra e fitimit dhe humbjes.

Disa ndërmjetës që kanë listuar një pronë komerciale për shitje mund t’i referohen kësaj pasqyre të fitimit dhe humbjes si një IPOD, ose një fletë të dhënash të funksionimit të pronës së të ardhurave. Pasi të merrni IPOD-in, ose pasqyrën e fitimit dhe humbjes, më pas mund të krahasoni informacionin e dhënë nga ndërmjetësi ose shitësi me burimet tuaja të tjera për të ndihmuar në përcaktimin se cilët janë numrat realë. Sfida kur shikohet çdo pronë komerciale për shitje është se ndërmjetësi dhe/ose pronari shpesh tentojnë të ekzagjerojnë sasinë e të ardhurave që prodhon prona komerciale për shitje, ndërkohë që përpiqet të minimizojë sasinë e shpenzimeve operative që raportohen.

Si të përcaktoni vlerën e një prone për shitje

Arsyeja për këtë është e thjeshtë. Vlera e çdo pasurie të paluajtshme komerciale bazohet në shumën e të ardhurave neto operative që prona krijon çdo vit. Në fakt, çdo dollar shtesë i të ardhurave vjetore rrit vlerën e pronës me afërsisht dhjetë dollarë, në varësi të vendit ku ndodhet prona dhe sa e vjetër është. Vini re se këto të ardhura shtesë neto mund të vijnë ose nga marrja e të ardhurave shtesë nga qiratë, ose nga ulja e shpenzimeve duke e menaxhuar pronën në mënyrë më efikase.

Pasi të kuptoni se pronarët e pasurive të paluajtshme komerciale do të priren të paraqesin shifra joreale në përpjekje për të marrë një çmim më të lartë për pronën e tyre, do të kuptoni më mirë pse është e nevojshme kur shikoni çdo pronë komerciale për shitje të njiheni me tregun ku jeni. investimi në. Kur e dini se cilat janë normat e qirave në një zonë ose cilat janë raportet tipike të shpenzimeve për një ndërtesë apartamentesh njëzet e pesë vjeçare, atëherë është shumë më e vështirë për ndërmjetësin ose pronarin e një prone komerciale për shitje të përpiqet të tërhiq leshin mbi sy.

Hapi i parë në verifikimin e të ardhurave të një prone komerciale për shitje është të kërkoni listën e qirasë. Lista e qirasë është një listë e asaj për çfarë merr me qira çdo apartament, njësi vetë-ruajtjeje, banesa e lëvizshme ose hapësira zyre. Sigurohuni që të merrni listën aktuale të qirasë sepse pronari ose ndërmjetësi i një prone komerciale për shitje mund të përpiqet t’ju japë një listë qiraje Pro-forma në vend të listës aktuale të qirasë. Pro-forma do të thotë se ekziston një pritshmëri, realiste ose jo, për të marrë qira më të larta se sa po merr prona aktualisht. Përgjigja ime për këtë ka qenë gjithmonë, “Nëse i rritni qiratë për t’u përshtatur me pro-formën, atëherë ne do të përdorim shumat më të larta të të ardhurave, përndryshe ne do ta bazojmë vlerësimin tonë në atë që prona prodhon aktualisht në të ardhura. .

Kur shikoni shpenzimet nga një pronë komerciale për shitje, mbani mend se po përpiqeni të arrini me shumën aktuale që do t’ju kushtojë për të operuar pronën sesa ato që kanë qenë shpenzimet e shitësit. Pra, ndërsa është e dobishme të dimë saktësisht se cilat kanë qenë kostot e shitësit, unë kam mësuar të MOS mbështetem në informacionin e dhënë nga shitësi kur shikoj një pronë komerciale për shitje, sepse ky informacion është pothuajse gjithmonë i pasaktë.

Një formulë e thjeshtë për t’u përdorur për shpenzimet

Shpenzimet do të ndryshojnë në varësi të llojit dhe moshës së pronës komerciale për shitje. Për shembull, nëse po kërkoni të blini një ndërtesë apartamentesh të klasit C e cila është të paktën njëzet e pesë vjeç, atëherë shpenzimet do të shkojnë nga 45 deri në 50 përqind të të ardhurave të mbledhura çdo muaj. Të ardhurat e mbledhura, të njohura si të ardhurat bruto efektive, janë ato që mbeten pasi kostoja e vendeve të lira të punës zbritet nga shuma totale e qirave në listën e qirasë nga prona komerciale për shitje.

Hapi i fundit në përcaktimin e vlerës së një prone komerciale për shitje është pjesëtimi i të ardhurave neto operative me normën e kapitalizimit, e cila varion nga rreth 6 në 12 përqind në varësi të llojit të pronës, moshës dhe vendndodhjes së pronës komerciale. ne shitje. Mënyra më e shpejtë për të marrë një ide se çfarë norme kapitalizimi duhet të përdorni kur shikoni një pronë komerciale për shitje është të pyesni një ndërmjetës tjetër që nuk është i përfshirë në transaksion.

Article By :

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *